Il comodatario deve fare anche da giardiniere

Al comodatario compete l’obbligo di custodia ed il conseguente obbligo di avvisare il comodatario di ogni danno al bene di cui ha la custodia. Spettano al comodante, invece, le spese di straordinaria amministrazione e, se le stesse sono sostenute dal comodatario, questi ha diritto al relativo rimborso solo se necessarie ed urgenti. Lo afferma la Cassazione con la sentenza 296/15.

Il caso

Con un contratto risalente al 1993 è concessa, in comodato d’uso gratuito, una casa con annesso terreno ed avente accesso dal mare. Il compimento di lavori abusivi da parte del comodatario aveva comportato l’avvio di un procedimento penale a carico di entrambe le parti del rapporto, concluso con l’assoluzione del comodante e la condanna del comodatario.

A distanza di diversi anni (nel 2006), il comodante aveva potuto accertare che, oltre ai lavori abusivi, il comodante aveva trascurato completamente la manutenzione ordinaria dell’immobile, circostanza che ha determinato uno stato di degrado tale da comportare un esborso economico notevole per la riparazione dalla situazione. A fronte di tali spese, il comodante ha ritenuto di agire presso il Tribunale per ottenere la condanna della controparte al rilascio dell’immobile oltre che al risarcimento del danno, previo accertamento della responsabilità.

Il giudice, accogliendo la domanda dell’attore e riscontrando un grave inadempimento del contratto di comodato, ha dichiarato la risoluzione del contratto medesimo, condannando al rilascio dell’immobile e al risarcimento del danno il resistente, il quale ha poi impugnato la sentenza innanzi alla Corte d’appello. Il secondo grado di giudizio ha riformato il provvedimento impugnato, rigettando le domande di risoluzione e di rilascio dell’immobile, oltre a ridurre l’importo dovuto a titolo di risarcimento danni.

Il comodante impugna la sentenza d’appello in Cassazione, affermando che il comodatario ha l’obbligo di custodia del bene oggetto del comodato, con l'onere di avvisare la controparte di qualunque danno intervenuto su di esso. Nel caso, il comodatario avrebbe omesso di informarlo circa cedimenti, infiltrazioni e carenze negli impianti verificatesi sull’immobile, avendo per di più impedito l’accesso all’immobile. La conseguenza di tale comportamento sarebbe dunque l’oggettiva responsabilità del comodatario per i danni occorsi, non essendo stato in grado di dimostrare il caso fortuito come causa degli stessi.

Ulteriore motivo di doglianza del ricorrente, riguarda l’erronea distinzione, compiuta dai giudici di merito, tra obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Affermando che i lavori di integrale risistemazione del terreno possono essere correttamente qualificati come manutenzione straordinaria e dunque essere imputabili al comodante, il ricorrente sottolinea come la necessità di tali interventi sia riconducibile a fatto e colpa della controparte, la quale ha appunto omesso di informarlo circa il deterioramento dell’immobile, evitando oltretutto di agire per impedire tali deterioramenti. Se difatti durante il lungo periodo (oltre dieci anni) in cui l’immobile era affidato alla custodia del comodatario, egli avesse provveduto all’ordinaria manutenzione del terreno, con lavori di potatura, pulizia e controllo di piante e arbusti presenti, non sarebbe stato poi necessario intervenire in via straordinaria per un integrale ripristino delle originarie condizioni dell’immobile.

La Cassazione accoglie le richieste del ricorrente, non condividendo l’affermazione dei giudici di secondo grado secondo i quali la cura della vegetazione spontanea deve considerarsi a carico del comodante, considerazione contrastante inoltre con il precedente riconoscimento di un obbligo di manutenzione ordinaria della cosa insito nell’obbligo di custodia gravante sul comodatario. La Suprema Corte ha modo dunque di riconfermare la riconducibilità delle spese di straordinaria amministrazione al comodante, al quale compete il relativo rimborso al comodatario nel solo caso in cui egli sia intervenuto sul bene con atti di straordinaria amministrazione necessari e urgenti.

Per quanto riguarda invece la posizione del comodante, è innegabile che sussista un obbligo di custodia della cosa, parametrato al criterio della diligenza del buon padre di famiglia. La manutenzione straordinaria si differenzia da quella ordinaria per l’entità dei lavori e della spesa necessaria per farvi fronte e nel caso concreto il comodatario non ha assolto all’obbligo di custodia e conservazione che gli competeva secondo la diligenza del buon padre di famiglia. Non sono condivise le considerazioni della Corte d’appello circa la natura di atti di amministrazione straordinaria dell’attività di cura della vegetazione spontanea, anche in considerazione della necessità di tali interventi ai fini dell’utilizzabilità dell’immobile. Per questi motivi, la Cassazione annulla la sentenza impugnata con rinvio della causa alla Corte d’appello.

Fonte: www.dirittoegiustizia.it /La Stampa - Il comodatario deve fare anche da giardiniere