Terrazza copre l’intero fabbricato? Tutti i condomini concorrono alle spese

Le terrazze a livello, attribuite in uso esclusivo, sono disciplinate al pari del lastrico solare, dall’art. 1126 c.c.

Spetta a tutti i condomini concorrere al pagamento delle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione delle terrazze a livello, avendo esse la funzione di copertura del fabbricato.

Il criterio dell’utilitas infatti prevale su quello della proprietà.

Lo ha affermato la Suprema Corte, nella sentenza 25 agosto 2014, n. 18164 specificando che per stabilire la ripartizione delle spese delle terrazze a livello con funzioni di copertura non si fa riferimento al diritto di proprietà delle terrazze medesime, ma al principio “in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.”

Nel caso di specie, il condomino F. V. proprietario di un appartamento agiva in giudizio a causa dei danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dal soprastante terrazzo di proprietà esclusiva dell’altro condomino A. N., convenuto in giudizio. Chiedeva il risarcimento dei danni prodotti nell’immobile di sua proprietà, oltrechè l’esecuzione delle opere idonee ad evitare il ripetersi di infiltrazioni dannose.

Il convenuto chiedeva il rigetto della domanda attorea, e, in via subordinata, che l’attore venisse condannato a partecipare al risarcimento dei danni ed alle spese per i lavori da eseguire ai sensi dell’art. 1126 c.c.

Il Tribunale di Napoli condannava il convenuto al pagamento del risarcimento dei danni e all’esecuzione delle opere necessarie ad evitare infiltrazioni future ed alle spese di lite.

La Corte d’appello ribaltava la sentenza sulla base di quanto disposto dall’art. 1126 c.c., stabilendo che il costo delle riparazioni spettava per due terzi al signor F. e per un terzo al signor A.

Ricorreva per Cassazione il signor F affidandosi a tre motivi, tutti ritenuti infondati.

La Suprema Corte stabiliva che l’obbligo di provvedere alla riparazione e alla costruzione spetta a tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo, sulla base del fatto che le terrazze dell’edificio svolgono la funzione di copertura del fabbricato anche se appartengono in proprietà superficiaria o sono attribuite in uso esclusivo ad uno dei condomini.

Aggiungeva, richiamando giurisprudenza precedente, che dei “danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c. (Cass. n. 3672/1997)”. A nulla rileva che tali infiltrazioni siano state causate da difetti collegati alle caratteristiche costruttive. Neppure è stato accolto il tentativo del signor F di far passare il terrazzo come prolungamento all’esterno dell’alloggio posto sullo stesso piano, per convincere la Suprema Corte che la funzione di copertura non fosse principale ma sussidiaria.

Ma la Cassazione risponde confermando il rigetto del ricorso sulla base della seguente motivazione: l’obbligo dei condomini di concorrere alle spese delle terrazze a livello trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.

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