Il conduttore dimentica la “piccola manutenzione”: il locatore può chiedere la risoluzione per inadempimento?

L’inadempimento è causa di risoluzione del contratto quando non sia scarso. Nel caso in cui il conduttore ometta di porre in essere interventi di piccola manutenzione della cosa locata e ciò non alteri le caratteristiche dell’immobile, il contratto non può essere risolto per inadempimento. Lo afferma la Cassazione nella sentenza 17066/14.

Il caso

Un uomo chiedeva la risoluzione per l’inadempimento della conduttrice del contratto di locazione turistico alberghiera, in quanto la stessa era venuta meno al suo obbligo di manutenzione ordinaria. La domanda attorea era stata accolta in primo e secondo grado. I Giudici di merito avevano ritenuto che «la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento non può limitarsi ad un calcolo percentualistico dell’incidenza dei danni rispetto ai canoni di locazione versati nel corso del rapporto, ma deve tener conto soprattutto delle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto». Ricorreva allora per cassazione la soccombente denunciando la falsa applicazione e la violazione dell’art. 1455 c.c. (importanza dell’inadempimento), in relazione ai canoni di valutazione utilizzati dalla Corte d’appello per ritenere che l’inadempimento contrattuale addebitatole non fosse di scarsa importanza.

La ricorrente, in particolare, censurava la decisione dei Giudici territoriali di ritenere che il difetto di manutenzione ordinaria dell’immobile, anche se di scarso rilievo rispetto ai canoni pagati, integrava comunque violazione di una delle primarie obbligazioni a carico del conduttore, ossia l’obbligazione di custodire la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Secondo la donna, il suo inadempimento non poteva essere considerato così grave da comportare la risoluzione del contratto, poiché solo l’inadempimento di non scarsa importanza è idoneo a sciogliere il contratto.

La mancanza della “piccola manutenzione” non integra necessariamente la violazione degli obblighi principali del contratto di locazione. Il ricorso è fondato. Infatti, la Cassazione ha affermato che «nel rapporto di locazione, le carenze di interventi di piccola manutenzione da parte del conduttore non integrano» - a differenza di quanto affermato dai Giudici d’appello- « la violazione dell’obbligo di mantenere la cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia, prevista dall’art. 1587, n. 1, c.c. come la prima delle obbligazioni principali a carico del conduttore, se non comportano una alterazioni delle caratteristiche dell’immobile o un suo degrado frutto non del normale passaggio del tempo ma di un uso improprio di esso tali da renderlo inutilizzabile per la destinazione impressagli dal locatore e per la quale lo stesso è stato preso in locazione.»

Se la locazione è commerciale,la gravità dell’inadempimento va valutata caso per caso. Infine, precisa la Suprema Corte, che «per le locazioni non abitative, quale la locazione turistico alberghiera, in cui manca una valutazione legale tipica della gravità dell’inadempimento», questa «va fatta caso per caso, e non può fermarsi alla astratta riconducibilità del tipo di inadempimento verificatosi ad una delle principali obbligazioni a carico delle parti, ma deve procedere oltre, alla considerazione dell’importanza della violazione in concreto, avuto riguardo al complesso delle pattuizioni e dell’operazione economica posta in essere dalle parti, nonché all’interesse che intendeva realizzare la parte non inadempiente, per verificare se in che misura quell’inadempimento fosse in grado di determinare un effettivo e definitivo squilibrio sopravvenuto nel sinallagma contrattuale tale da giustificare una pronuncia di risoluzione». Sulla base dei principi richiamati, la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa.

Fonte: www.dirittoegiustizia.it /La Stampa - Il conduttore dimentica la “piccola manutenzione”: il locatore può chiedere la risoluzione per inadempimento?