mercoledì 22 luglio 2015

Con il "rent to buy" lo sfratto per inadempimento del conduttore è più facile

In caso di inadempimento dell’inquilino/compratore, nell’ambito dello speciale contratto introdotto dal decreto Sblocca Italia, il proprietario dell’immobile può ricorrere direttamente all’ufficiale giudiziario per ottenere lo sfratto ed il recupero dei canoni. Lo ha chiarito il Consiglio Nazionale del Notariato con lo studio civilistico n. 283-2015/C.

Il rent to buy, cioè il contratto misto tra una locazione ed una compravendita, prevede che i canoni di affitto periodici versati da parte dell’inquilino possono essere considerati quali rate del pagamento del prezzo di acquisto dell’immobile. Con il pagamento integrale del prezzo, la proprietà del bene passa dunque al soggetto che ne ha avuto il godimento.

Ma cosa succede se il conduttore è inadempiente? Il legislatore ha previsto il diritto del concedente alla restituzione dell’immobile e all’acquisizione dei canoni residui a titolo di indennità, con la risoluzione di diritto del contratto. Uno dei profili più critici della nuova disciplina, suscettibile di influenzarne l’applicabilità, riguarda appunto la restituzione dell’immobile e gli strumenti giuridici che consentono al proprietario di un immobile di ritenere fondata la possibilità di ottenere in via giurisdizionale - e in tempi rapidi - la restituzione del bene, ove il conduttore si riveli inadempiente.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha specificato che ove il contratto di rent to buy sia stato stipulato con la forma dell’atto pubblico e contenga una clausola risolutiva espressa, l’avente diritto alla restituzione dell’immobile ha la possibilità di agire legittimamente in via esecutiva per il rilascio dello stesso sulla base di un titolo stragiudiziale, senza alcun preventivo accertamento giurisdizionale.

Il contratto dunque si scioglie per effetto della dichiarazione unilaterale del concedente, assicurandogli così tempi brevi e certi per riottenere l’immobile. Lo studio evidenzia come per fruire di tale beneficio procedurale non sia sufficiente una scrittura privata con firme autenticate dal notaio, essendo bensì necessaria l’assistenza notarile per l’intera stipulazione del contratto, nella forma dell’atto pubblico.

L’impostazione più rigorosa e garantista, suggerisce quindi, prima di iniziare l’esecuzione, di recarsi dal notaio per ufficializzare, nelle medesima forma del contratto a monte – atto pubblico – la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa. Il ricorso alla forma dell’atto pubblico diviene dunque una garanzia importante, unitamente all’attenzione nell’inserimento delle clausole necessarie per far operare tale vincolo negoziale anche a livello stragiudiziale (nel dettaglio, dovrà essere inserito il termine della consegna, la descrizione dell’immobile, l’indicazione esatta del creditore e del debitore), nella prospettiva dell’effettività della tutela giurisdizionale di questa nuova tipologia contrattuale.

Fonte: www.dirittoegiustizia.it /Con il "rent to buy" lo sfratto per inadempimento del conduttore è più facile - La Stampa

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