Infiltrazioni e contratto d’appalto, una guida per eliminare i vizi

La normativa codicistica sull'appalto privato pur non facendo, a rigore, parte della disciplina condominiale, rappresenta motivo di grande rilevenza, in ambito economico, in ragione del fatto che ogni appalto su parti strutturali dell'edificio, normalmente, comporta costi di centinaia di migliaia di euro a carico dei condòmini.

Capita spesso che i lavori non siano eseguiti a regola d'arte e che, di conseguenza, siano necessari adempimenti, da parte dell'amministratore, che se non posti in essere determinano la sua responsabilità nei confronti dei condomini.

In particolare, l'articolo 1667 del Codice civile contempla che il committente (in caso di condominio l'amministratore), in presenza di vizi, sia tenuto a denunciarli all'appaltatore entro sessanta giorni dalla scoperta, in vista della successiva richiesta giudiziale di eliminazione delle imperfezioni a carico dell'appaltatore o della proporzionale riduzione del prezzo.

La Cassazione (sentenza 9146/13) è orientata nel senso che, qualora l'opera non venga accettata, sia onere dell'appaltatore dimostrare la sua esecuzione a regola d'arte, mentre qualora, al contrario, l'opera sia stata accettata, l'onere della prova circa la presenza di vizi e di denuncia nel termine di sessanta giorni dalla scoperta spetti al committente (all'amministratore in caso di lavori condominiali).

L'azione nei confronti dell'appaltatore si prescrive in due anni, per cui oltre all'onere di denuncia nei sessanta giorni, sussiste anche l'onere di agire in giudizio entro i due anni; la giurisprudenza della Cassazione, peraltro, è orientata nel senso che qualora l'appaltatore, richiamato, sia intervenuto a porre rimedio dei vizi, il committente sia svincolato dai termini di denuncia e di prescrizione dell'azione (sentenza 6263/12) per cui si applica la prescrizione ordinaria decennale .

Per i beni immobili, in presenza di crollo o di gravi difetti che ne compromettano la funzione economica e sociale, la garanzia per vizi è di dieci anni, mentre il termine di denuncia è di un anno dalla scoperta (articolo 1669 del Codice civile); fatto molto importante da rilevare è che la giurisprudenza ritiene l'art. 1669 un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale; la norma, infatti, nonostante sia inserita in un contesto contrattuale, presenta rilevanza pubblicistica onde evitare che siano costruiti edifici fatiscenti o pericolosi; si evidenzia che è necessario prestare particolare attenzione atteso che, in questo ambito, si pone l'orientamento della Cassazione (sentenza 24143/07) che eslcude che l'enunciato normativo possa essere applicato ai lavori di manutenzione, in quanto deve ritenersi riferibile unicamente alle nuove costruzioni; in altri termini, nonostante le infiltrazioni dal tetto siano da annoverarsi tra i gravi difetti, la tutela dell'art. 1669 non potrà essere richiamata al fine di ottenere il risarcimento o la riduzione del prezzo in caso di mera manutenzione, ancorché straordinaria. della copertura del caseggiato.

In queste ipotesi supplisce l'art. 1668 ; tale norma, al secondo comma, prevede che, qualora le difformità ed i vizi siano tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente possa chiedere la risoluzione del contratto; la Cassazione è orientata nel senso che in caso di gravi difformità, che determinano difetto funzionale della cosa, l'azione non possa subire limitazioni connesse al decorso del tempo (onere di denuncia e termini di decadenza dalla garanzia) diverse dalla prescrizione ordinaria (dieci anni), anche nel caso in cui non si chieda la risoluzione del contratto ma la mera riduzione del prezzo (sentenza 2562/09).

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