Vendere la propria la propria casa senza agenzia è più semplice di quello che sembra. Il primo passo è fare una valutazione del valore dell'immobile per stabilire un prezzo di vendita che sia in linea con il mercato, si comincia con guardare i prezzi degli immobili venduti in zona leggendo gli annunci di vendita e controllando presso le borse immobiliari delle Camere di Commercio.
Bisogna poi tener conto di altri parametri che incidono sul prezzo come: l’età dello stabile, lo stato di manutenzione, il piano, la presenza dell’ascensore e di altri servizi, il tipo di riscaldamento/raffrescamento, l’esposizione, la rumorosità, la vicinanza di parcheggi ecc.
I documenti necessari
Il notaio ha il dovere di informare le parti riguardo tutti gli obblighi che la legge prevede per la documentazione da allegare alla vendita, inoltre ha il dovere di fare la maggior parte degli accertamenti. Dal momento che ogni immobile è un caso a sé, la mossa più saggia, per chi vende casa senza agenzia, è quella di consultare il notaio sin dall’inizio per ricevere il supporto necessario e verificare quali documenti siano davvero necessari. Importante anche informarsi presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune per avere informazioni precise sulle norme urbanistiche locali. Di norma il venditore deve preparare:
- attestato di Prestazione Energetica (APE);
- atto di provenienza dell'immobile (ad esempio il rogito, la donazione);
- visura e planimetria catastale aggiornate ed eventuali condoni edilizi;
- visura ipotecaria dell'immobile;
- documenti che attestano la regolarità dell'immobile (permesso di costruire, o, autorizzazione amministrativa concessa dal Comune, Certificato di abitabilità);
- documenti che attestano la regolarità degli impianti (certificato di conformità degli impianti elettrico, termico e idraulico, radiotelevisivo ecc.).
La chiusura della trattativa
È importante avviarsi alla trattativa avendo ben chiaro il prezzo che si vuole raggiungere, il prezzo minimo sotto il quale non si vuole scendere ed eventuali concessioni che si è disposti a fare. Oltre agli aspetti economici bisogna considerare anche le modalità di pagamento e quante tranche sono previste, ad esempio potrebbe essere conveniente concedere uno sconto sul prezzo in cambio di un congruo anticipo che l’acquirente può esborsare già alla firma del preliminare.
In altre ipotesi si potrebbe mantenere alto il prezzo concedendo all’acquirente di anticipare o posticipare la data del rogito in base alle sue esigenze. Fondamentale è essere pazienti sapendo che difficilmente si arriva ad una conclusione in pochi giorni. Da un punto di vista legale, la trattativa si conclude quando chi ha fatto la proposta riceve l’accettazione dell’altra parte.
Il contratto preliminare
Il contratto preliminare, denominato impropriamente “compromesso”, non determina il passaggio di proprietà dell’immobile, ma fa sorgere in entrambi i contraenti l’obbligo di stipulare il contratto definitivo. Non bisogna sottovalutare la firma di questo atto dal momento che gli elementi essenziali dell’accordo si fissano proprio con il contratto preliminare e il notaio dovrà tenerne conto nella redazione del rogito.
Modalità di pagamento, necessità di accedere ai locali per lavori prima della vendita, eventuale permanenza di un inquilino, sono tutti aspetti che vanno regolati al momento di fare il compromesso. Ricordati che da marzo scorso i preliminari si posso registrare direttamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate senza dover recarsi fisicamente in un ufficio. Rivolgiti al notaio per ogni dubbio.
I rischi di vendere casa da privato
In una compravendita il venditore è sicuramente la parte forte, i rischi che corre non sono tanto legati all’assenza di un mediatore quanto al fatto di accordarsi correttamente sulle modalità di pagamento e di consegna dell’immobile e nell’essere estremante corretto nelle informazioni che si danno al venditore.
Riguardo al primo aspetto è necessario essere chiari sulle modalità di pagamento dell’immobile non accettando acconti ma solo caparre. Farsi pagare il saldo con assegno circolare o depositando la somma presso il notaio prima del rogito, in questo modo il venditore ha la garanzia d’incassare la sua parte.
Riguardo al secondo aspetto, per mettersi al riparo da successive rivalse dell’acquirente è necessario essere completamente trasparenti sulle qualità dell’immobile, riportando sul contratto preliminare tutti i vizi, le spese condominiali in sospeso, la presenza di ipoteche o la mancata conformità degli impianti.
Bisogna tener presente che né il notaio né l’agenzia immobiliare sono tenuti a verificare la presenza di eventuali difformità urbanistiche, quindi in caso di dubbi meglio chiedere una relazione tecnica a un professionista (ad esempio architetto, ingegnere).
Vendere casa a un parente
La vendita di un immobile a un parente non è differente da quella tra privati, quindi, non esistono agevolazioni o sconti sulle tasse. Tuttavia, occorre prestare molta attenzione quando lo si fa perché se il prezzo di vendita non è congruo, cioè non in linea con i prezzi di mercato si potrebbero ledere i diritti di altri parenti e cadere nell’ipotesi di donazione fittizia. Ad esempio, se un figlio comprasse dal genitore un appartamento che ha un valore di mercato di 200 mila euro pagandolo solo 50 mila, l’eventuale altro figlio potrebbe impugnare l’atto per simulazione di donazione, cioè il genitore ha registrato una vendita fittizia per escluderlo dalla successione di quel bene in favore del fratello.
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