Mutuo fondiario: se supera l'80% del valore dei beni ipotecati è nullo

Il mutuo fondiario concesso per una somma eccedente l’80% del valore dei beni ipotecati è nullo. E’ quanto disposto dalla prima sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza 13 luglio 2017 n. 17352.
La questione giurisprudenziale ruota attorno a quanto la banca possa finanziare e, in caso di superamento del limite, quali siano le conseguenze.
Ricordiamo che il mutuo è considerato fondiario (ai sensi dell’articolo 38 Tub e della delibera Cicr 22 aprile 1995) quando il valore dell’erogazione non superi l’80% del valore del bene ipotecato.
La Prima sezione civile statuisce che il mutuo è nullo, e non piu’ solamente « irregolare ». Di conseguenza viene meno la sanzione amministrativa da parte dell'Autorità di vigilanza, perchè la soglia di finanziabilità é uno degli elementi essenziali affinchè il contratto di mutuo sia considerato "fondiario".
E' quindi nullo, violando una norma imperativa. I giudici specificano che ad essere violato é l'interesse dell'economia nazionale. La soglia dell'80% è fissata come una presunzione assoluta, venendo meno il carattere del negozio nel momento in cui essa comprenda l'intero valore dei beni cauzionali.
La mera sanzione amministrativa legittimerebbe nel sistema giudiziario una "inaccettabile protezione dell'illegalità",e nei confronti della banca la possibilità di una esecuzione individuale e non concorsuale, come invece sarebbe corretto per ottenere qualsiasi credito in ambito fallimentare.
La Cassazione aggiunge che la nullità non è parziale, limitata all’importo eccedente l’80%, ma totale, e che l’ipoteca non cade. Alla banca rimane la possibilità, direttamente connessa al carattere fondiario del mutuo, di conservare il privilegio nell’esecuzione. Inoltre il mutuo fondiario nullo puo' esser convertito in un mutuo ipotecario, secondo quanto disposto dall'art. 1424 c.c.
Nella vicenda in esame, il Tribunale di Venezia, con decreto in data 26-7-2012, aveva rigettato l'opposizione allo stato passivo del fallimento di (OMISSIS) s.r.l., in liquidazione, che era stata proposta da Banca Mediocredito del Trentino Alto Adige s.p.a. per ottenere l'ammissione con collocazione ipotecaria del credito di Euro 2.180.714,00, oltre accessori, vantato in forza di un contratto di finanziamento ipotecario.
Il Tribunale sosteneva che la banca avesse violato la disciplina del mutuo fondiario stante l'avvenuto superamento del limite di finanziabilità di cui al combinato disposto dell'art. 38, comma 2, del T.u.b. e della delibera del Cicr 22-4-1995 (l'80% del valore dell'immobile dato in garanzia), con conseguente nullità del contratto nella sua interezza. Non lasciava spazio ad un’ipotesi di conversione, integrale o parziale, ritenendo la relativa subordinata domanda inammissibile per novità, siccome proposta per la prima volta col ricorso in opposizione. Per la stessa ragione negava la possibilità di ammettere al chirografo il credito da restituzione d'indebito.
Avverso tale sentenza, Mediocredito del Trentino Alto Adige proponeva ricorso per cassazione affidato a dieci motivi ed intal modo rispondevano i giudici.
« Il collegio ritiene di dover rimeditare il principio affermato dalla sezione in ordine al non essere il superamento del limite di finanziabilità determinativo della nullità del contratto di mutuo fondiario (v. Cass. n. 26672-13 e Cass. n. 27380-13, e poi anche Cass. n. 22446-15, Cass. n. 4471-16 e Cass. n. 13164-16). (…) Ciò tuttavia non consente di condividere le conclusioni dell'orientamento inaugurato nel 2013 anche a proposito della concorrente esclusione della fattispecie generale di nullità ex art. 1418 cod. civ. Questo perchè la prescrizione dei limiti di finanziabilità - per quanto non ascrivibile a un contenuto tipico predeterminato dall'autorità creditizia - si inserisce in ogni caso tra gli elementi essenziali perchè un contratto di mutuo possa dirsi "fondiario". (…)
Non può escludersi la nullità del contratto se, dinanzi a infrazioni di norme imperative, non sia disponibile un rimedio che possa concretamente servire l'interesse sotteso alla disposizione violata.
Ebbene l'interesse in questione è pubblico. E allora insistere sulle sanzioni amministrative irrogabili alla banca è cosa non proficua, perchè la limitazione dell'importo del mutuo e, conseguentemente, della garanzia ipotecaria, non riflettendo gli interessi particolari delle parti contraenti, costituisce un limite inderogabile alla loro autonomia privata.»
Ed in tal modo, la Cassazione, conclude, accogliendo il nono motivo di ricorso: « il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell'art. 38, comma 2, del T.u.b. e della conseguente Delib. Cicr, determina di per sè la nullità del contratto di mutuo fondiario; e poichè il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, "fondiario", secondo l'ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell'intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti.
Non può seguirsi la tesi della ricorrente a proposito della configurazione di una fattispecie di nullità parziale, riguardante cioè il mutuo fondiario e la corrispondente e dipendente iscrizione ipotecaria solo per la eccedenza rispetto ai limiti di legge.
A siffatta tesi della nullità parziale ostano non solo le difficoltà pratico-giuridiche di conciliare il frazionamento dell'unico contratto stipulato tra le parti col possibile consolidamento dell'ipoteca per la sola porzione fondiaria, ma anche e a monte la considerazione che l'art. 38 del T.u.b. individua oggettivamente i caratteri costitutivi dell'operazione di credito fondiario nel rispetto del limite evocato dal comma 2 della disposizione. Cosicchè è corretta l'inferenza che solo al riscontro dei caratteri indicati nella disposizione consente di associare la qualificazione come fondiaria dell'operazione negoziale: un finanziamento ipotecario non rispettoso dei limiti legali involti dalla disciplina normativa non soddisfa il requisito della "fondiarietà" stabilito dalla norma imperativa.
Ferma allora la nullità del contratto di mutuo fondiario, l'unica modalità di recupero del contratto nullo è quella della conversione in un contratto diverso (art. 1424 cod. civ.)».

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