Conduttrice rilascia l’immobile locato in condizioni deteriori: condannata

A nulla è servito, per la società conduttrice del caso, dedurre modifiche apportate all’immobile effettuate dalla locatrice dopo il giudizio di primo grado: qualora il bene venga restituito in condizioni deteriori tali da rendere necessarie modifiche e miglioramenti al locatore, il conduttore sarà tenuto al risarcimento del danno. Così ha deciso la Corte di Cassazione con la sentenza n. 14654/16, depositata il 18 luglio.
Il caso. Il 28 luglio 1995, una s.r.l. locava ad una società un immobile, autorizzandola ad eseguire alcuni lavori. Dopo il rinnovo del contratto alla prima scadenza, la locatrice il 3 febbraio 2004 si accordava con la conduttrice per il rilascio dell’immobile al 30 giugno 2004, concedendo poi una proroga fino al 31 agosto 2014. La locatrice conveniva dunque in giudizio la società per farla condannare al pagamento in suo favore di una somma di denaro a titolo di penale contrattuale per il ritardato rilascio (avvenuto il 22 settembre 2004) oltre che il risarcimento dei danni derivanti da deterioramento del bene locato (trovato in condizioni tanto deteriori da rendere necessario un accertamento tecnico preventivo), nonché del maggior danno ex 1591 c.c. per l’impedimento a concedere nuovamente in locazione l’immobile date le condizioni in cui era stato rilasciato. Il Tribunale rigettava la domanda.
Avverso detta sentenza la società locatrice si rivolgeva alla Corte di appello di Roma, che accoglieva parzialmente la domanda e condannava la conduttrice al risarcimento dei danni e al pagamento della penale, dichiarando altresì inammissibile la domanda di condanna al pagamento dell’indennità di occupazione.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre la società conduttrice, con due motivi.
Lo stato di manutenzione al momento della consegna. Con il primo motivo si denuncia omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in quanto, secondo la ricorrente, la Corte d’appello aveva erroneamente riconosciuto che l’immobile si trovava in buono stato di manutenzione al momento della consegna.
Il motivo non viene accolto dalla Corte di Cassazione. Alla luce di una consolidata giurisprudenza, infatti, il vizio – nella formulazione antecedente alla novella di cui al d.l. n. 83/12 – può ravvisarsi solo quando sia rinvenibile mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, o nel caso di insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico alla base della decisione. Ma, le censure addotte dalla ricorrente in realtà si risolvono in una mera critica sulla ricostruzione dei fatti e sull’apprezzamento delle prove operati in modo sufficiente e plausibile dalla Corte territoriale; le stesse censure, peraltro, non aggrediscono appieno la ratio decidendi alla base della decisione, poiché la Corte d’appello ha ammesso l’esistenza di lavori della conduttrice sull’immobile, ascrivendoli però ad esigenze proprie della stessa conduttrice e non già al cattivo stato dell’immobile all’atto della consegna
La variazione strutturale degli immobili. In secondo luogo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1590 c.c., nonché omessa, insufficiente e contradditoria motivazione della sentenza. Infatti, nel corso del sopralluogo effettuato dal c.t.u. di secondo grado, era emerso che la locatrice aveva eseguito delle variazioni strutturali degli immobili, tali da non rendere necessarie le modifiche richieste alla conduttrice, ma la Corte d’appello non si era avveduta della circostanza che dal deterioramento della cosa locata non era derivato, in concreto, alcun danno patrimoniale per la locatrice, condannando erroneamente la conduttrice al risarcimento del danno relativo alla spesa occorrente per le modifiche richieste anzidette.
La Corte non ritiene di accogliere nemmeno questo secondo motivo. Infatti, il principio di diritto richiamato dalla ricorrente – «Il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze, non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore» (Cass. sent. n. 5328/07) – non è stato affatto violato dalla Corte d’appello, avendo essa accertato sia che la conduttrice è rimasta inadempiente all’obbligo di cui all’art. 1590 c.c., sia che dal deterioramento della cosa locata è derivato un danno patrimoniale per la locatrice.
Peraltro, la complessiva doglianza è costruita con il richiamo di atti di cui, in violazione dei principi di specificità e di cd. localizzazione, non si dà contezza adeguata, né si indica la sede processuale di formazione e riversamento e di attuale collocazione, né, ancora, si assume che un tale vizio sia stato tempestivamente veicolato in sede di giudizio di appello nella prima udienza successiva al deposito della stessa consulenza.

Fonte: www.dirittoegiustizia.it/Conduttrice rilascia l’immobile locato in condizioni deteriori: condannata - La Stampa