Acquisto di immobile con pagamenti successivi, non c’è accertamento né sanzione

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 53/E, ha fornito chiarimenti circa l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo, nel caso di pagamenti rinviati ad un momento successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione immobiliare.

In linea generale, l’art. 35, comma 22, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla l. 4 agosto 2006, n. 248, impone alle parti di rendere, all'atto della cessione dell'immobile, apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Tale disposizione risponde a finalità antievasive e di prevenzione del riciclaggio e riguarda tutti i pagamenti concernenti atti di compravendita immobiliare. In mancanza di tale dichiarazione, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 € e l’assoggettamento dell’atto alla procedura di accertamento di valore ex art. 52, comma 1, T.U.I.R.

Con differenti istanze rivolte alle Entrate, è stato richiesto se tale adempimento potesse ritenersi assolto, anche nel caso in cui oggetto della dichiarazione sostitutiva fossero solo i pagamenti effettuati in data antecedente o contestuale al rogito, considerato che per i pagamenti successivi le parti non possono indicare, al momento della stipula dell'atto, i relativi estremi di versamento.

L’Agenzia, nel rispondere al quesito posto, ricorda l’eccezione ex art 1, comma 497, l. 23 dicembre 2005, n. 266 (Legge Finanziaria per il 2006) riguardo alle cessioni di immobili nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, per cui la base imponibile è determinata da valore dell’immobile determinato ai sensi dell'art. 52, comma 4 e 5, d.P.R. n. 131/1986, indipendentemente da quello pattuito dalle parti.

Nel caso specifico, è evidente che l’indicazione analitica delle modalità di pagamento non può essere pretesa, in relazione a versamenti che saranno effettuati successivamente rispetto all'atto di cessione dell’immobile, mancandone gli estremi. Pertanto, l'obbligo previsto potrà essere assolto, fornendo in atto gli elementi utili alla identificazione, in termini di tempi, importi ed eventuali modalità di versamento, di quanto dovuto a saldo. In tal caso, l’Amministrazione può verificare la coerenza tra le movimentazioni finanziarie, una volta manifestatesi, e i patti conclusi tra acquirente e venditore, ma non può applicare alcuna sanzione o procedere ad accertamento di maggior valore.

Fonte: Fiscopiù - Giuffrè per i Commercialisti - www.fiscopiu.it

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