Valido ma inefficacie il contratto del locatore non proprietario

Il contratto di locazione stipulato non dal proprietario del bene ma da un terzo neppure detentore dell’immobile non intacca la validità del contratto ma soltanto la sua efficacia, in quanto il conduttore si trova nell’impossibilità di godere del bene, a causa dell’inadempimento del locatore. Per cui scatta l’obbligo di quest’ultimo di risarcire il conduttore. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza 25911/2013.

Per la Suprema corte: “La locazione stipulata a non domino non è dunque un contratto invalido: esso infatti non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l’art. 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell’oggetto da parte del locatore”.

“L’indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell’immobile da parte del locatore - prosegue la sentenza - costituisce dunque un tipico caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l’invalidità, ma l’inefficacia del contratto. Va da sé che, ove il locatore di cosa altrui non sia in grado di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto, ed in particolare a quelle di cui all’art. 1575 c.c.”.

In definitiva, “il contratto di locazione stipulato a non domino è sempre valido, ma inefficace se il locatore non abbia la disponibilità giuridica o di fatto della cosa locata. In tal caso, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte ove non faccia acquisire al conduttore il godimento di quella”.

La sentenza impugnata è stata perciò cassata nella parte in cui ha ritenuto invalido il contratto stipulato tra le parti, e di conseguenza escluso le conseguenze legali della risoluzione per inadempimento di esso.

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