Gli obblighi del conduttore al momento della restituzione dell’immobile

Gli obblighi del conduttore al momento della restituzione dell’immobile
   
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile,  Sentenza 24 maggio 2013, n. 12977
LOCAZIONE - OBBLIGAZIONI DEL CONDUTTORE - RESTITUZIONE DELLA COSA LOCATA - Danni o innovazioni non consentite sulla cosa locata - Opere di ripristino di notevole entità - Riferimento all'economia del contratto ed alle condizioni delle parti - Necessità - Mancata corresponsione delle somme occorrenti da parte del conduttore - Rifiuto del locatore di ricevere il bene - Legittimità - Conseguenze.
In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 cod. civ., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 cod. civ., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto.
 
Alla scadenza del rapporto di locazione, secondo le regole dettate dall’art. 1590 del codice civile, il conduttore deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.).

L'obbligo di restituzione dell’immobile locato, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 cod. civ., deve ritenersi adempiuto mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo. Al riguardo, è opportuna, in alcuni casi, la redazione di un verbale di consegna.

Sulla scorta di quanto affermato dalla recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, il conduttore non può essere considerato in mora nell'adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresì dell'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell'art. 1220 cod. civ., un'offerta seria ed affidabile, ancorché non formale, della prestazione dovuta, liberando l'immobile locato (Cass. 27.11.2012, n. 21004).

Può tuttavia accadere che al momento della consegna dell’immobile, questo presenti danni eccedenti il degrado d’uso, o addirittura modifiche o innovazioni mai consentite al conduttore. Si pone quindi la questione se, in tale ipotesi, il locatore può rifiutare la consegna delle chiavi in attesa che il conduttore ripristini l’immobile nel medesimo stato in cui lo aveva ricevuto o risarcisca i danni subiti dal locatore.

In detta ipotesi si è affermato che qualora, in violazione dell'art. 1590 cod.civ., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. 31.05.2010 n. 13222).

Inoltre la recente sentenza della Corte di Cassazione del 24 maggio 2013 n. 12977 ha stabilito che in materia di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 cod. civ., rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 cod. civ., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto.

Il giudice di legittimità si conforma all’orientamento giurisprudenziale più recente in base al quale, quando l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni: nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all'art. 1590 c.c.; nel secondo caso, invece, poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.


Nell'ipotesi in cui il locatore ottenga contro il conduttore sentenza di condanna, oltre che al rilascio della cosa locata, anche al risarcimento del danno consistente nella spesa da erogare per l'esecuzione delle opere necessarie a ripristinare la conformità dello stato della cosa locata a quello esistente all'inizio della locazione - conformità alterata dal conduttore con trasformazioni od innovazioni o con la mancata esecuzione, contrattualmente assunta, delle riparazioni eccedenti la piccola manutenzione - il rifiuto del locatore di accettare l'offerta di restituzione della cosa locata è ingiustificato e quindi illegittimo dalla data in cui viene definitivamente attribuito al locatore medesimo il risarcimento del danno suddetto, mentre resta giustificato, e quindi legittimo, il rifiuto opposto in precedenza.

La conclusione è allora nel senso che, qualora il conduttore abbia arrecato all'immobile gravi danni o effettuato non consentite innovazioni di un rilievo tale che, nell'economia del contratto, sia necessario l'esborso di notevoli somme per eseguire le opere di ripristino, è legittimo il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione dell’immobile fino a quando quelle somme non siano state corrisposte dal conduttore; la legittimità del rifiuto del locatore comporta, in applicazione dell'art. 1220 c.c., che fino ad allora persisterà la mora del conduttore, dunque tenuto anche al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di usare l'immobile secondo la destinazione convenuta.

Secondo la Corte l'applicazione del suddetto principio non può ritenersi incondizionata ed automatica: ad esempio, in caso di oggettiva difficoltà economica del conduttore a provvedere alle necessarie opere, egli non sarà comunque tenuto a pagare il canone indefinitamente, sol che il locatore continui a rifiutare la restituzione. Potrà altresì tenersi conto della situazione economica del locatore,  qualora questi sia in grado di affrontare senza particolari difficoltà le spese di ripristino, e conseguentemente escludersi la legittimità del rifiuto a ricevere la restituzione, con conseguente venir meno della mora debendi del conduttore.

Fonte: ilsole24ore