lunedì 26 agosto 2013

Crepe nella casa per l’instabilità del terreno: il venditore committente della costruzione è responsabile

 Crepe nella casa per l’instabilità del terreno: il venditore committente della costruzione è responsabile

Una coppia di coniugi compra una casa da 280 milioni di lire, è il 1997. Scoprono però che l’immobile è costruito su terreni fortemente instabili e su falde acquifere, «tanto da comprometterne la stabilità e determinare il deprezzamento del suo valore». Chiedono al Tribunale la risoluzione del contratto di compravendita e la condanna della società venditrice alla restituzione del prezzo. L’art. 1669 del codice civile prevede in capo all’appaltatore, che ha costruito un immobile, una responsabilità, nei confronti del committente, per rovina, evidente pericolo di rovina o gravi difetti dell’edificio, dovuti a vizi del suolo o difetti di costruzione. I giudici di merito, in primo e secondo grado, respingono la domanda. In particolare la corte territoriale, pur ritenendo che la società venditrice sia potenzialmente responsabile della rovina e dei difetti dell’immobile, avendone seguito la costruzione, afferma che la norma civilistica non possa trovare applicazione al caso di specie «per la mancanza totale della prova della rovina quantomeno parziale dell’edificio, come pure dell’esistenza di un pericolo certo ed attuale che, in futuro più o meno prossimo, potesse verificarsi una rovina almeno parziale». Sia gli acquirenti che la società venditrice ricorrono per cassazione. La Suprema Corte (sentenza 9370/13) bacchetta i giudici di merito, ricordando che l’art. 1669 c.c. disciplina, oltre la rovina o il pericolo di rovina dell’opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione, «anche la distinta ipotesi che l’opera stessa presenti gravi difetti, consistenti in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura». La Corte annulla la sentenza impugnata e rinvia per un nuovo esame circa la sussistenza o meno dei gravi difetti dell’opera di cui all’art. 1669 c.c..Rigetta invece il ricorso incidentale proposto dalla società venditrice, che, discostandosi dalla Corte d’Appello, ritiene di non essere responsabile della cosa venduta per vizi di costruzione, essendo una mera venditrice e non una costruttrice. Dovrebbe essere compito degli acquirenti dimostrare che la stessa abbia mantenuto potere di direttiva sull’operato dell’impresa appaltatrice. La Suprema Corte constata che il giudice di merito ha correttamente rilevato che, dall’atto di rogito, la società si era qualificata come impresa costruttrice di tali immobili. L’azione prevista dall’art. 1669 c.c. «può essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorchè lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera», come accaduto nella fattispecie in questione. Del tutto irrilevante è l’eventuale qualifica professionale dei soggetti che hanno realizzato concretamente l’opera, poiché la società aveva «la competenza tecnica di dare direttamente, o tramite il direttore dei lavori da lei commessi, indicazioni mirate all’appaltatore».

Fonte: www.dirittoegiustizia.it

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