Turni per utilizzo del posto auto nel cortile condominiale…il godimento degli spazi comuni è assicurato

Per la Corte di Cassazione è possibile pattuire l’utilizzo delle parti comuni condominiali, tramite Regolamento, a condizione che, ad ogni condomino, sia garantito il diritto al pari uso. Il principio si ricava dalla sentenza n. 1421/2016, depositata il 26 gennaio scorso.

Il caso. La proprietaria di un appartamento, situato in un contesto condominiale, adiva il giudice di pace competente affinché dichiarasse nulla la delibera assembleare con cui il Condominio aveva disposto la rotazione dell’utilizzo dei posti auto, collocati all’interno del cortile del complesso.
In particolare, la donna rilevava di aver acquistato, dall’originario proprietario dello stabile, anche il diritto di parcheggio nel suddetto cortile e contestava che l’assemblea potesse statuire su diritti reali e soggettivi perfetti, con maggioranza semplice.
Il giudice di pace accoglieva le sue istanze, ma il Tribunale di Napoli, adito dal Condominio, in funzione di Giudice di Appello, si pronunciava in senso contrario.
La proprietaria dell’appartamento  a questo punto ricorreva in Cassazione, lamentando violazione degli artt. 1135 e 1136 c.c. (attribuzioni dell’assemblea dei condomini, costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni), per avere, il giudice di Appello, ritenuto l’assemblea condominiale competente ad assumere decisioni su diritti reali e soggettivi perfetti, peraltro con maggioranza semplice. In aggiunta, rilevava la violazione degli artt. 1140, 1158 e 1159 c.c. (possesso,usucapione), vantando il diritto di aver usucapito il posto auto, grazie ad un utilizzo indisturbato e continuato dello stesso.
Vige una presunzione di condominialità degli spazi comuni. La Cassazione ha, preliminarmente, ribadito il principio per cui il condominio di edifici si costituisce nel momento del frazionamento dell’edificio, posto in essere dal proprietario originario, con la vendita a soggetti diversi, in proprietà esclusiva.
I Supremi Giudici hanno, quindi, ricordato che è proprio nel momento della costituzione del condominio, con il conseguente trasferimento a singoli acquirenti di piani o porzioni di piano, che viene meno la disponibilità separata delle parti comuni.
Tutto ciò può essere scongiurato esclusivamente qualora dal titolo emerga la volontà inequivocabile delle parti di riservare ad un singolo la disponibilità di spazi altrimenti comuni, per struttura ed ubicazione.
“Pari uso” come rapporto di equilibrio tra le possibili e concorrenti utilizzazioni del bene comune. La Corte ha, inoltre, precisato che, secondo una consolidata giurisprudenza, è possibile disporre, nell’ambito dell’utilizzo delle cose comuni, con regolamento condominiale, a condizione che, ad ogni condomino, sia garantito il diritto al pari uso delle medesime.
Al fine di precisare il significato dell’espressione “pari uso”, la Suprema Corte ha affermato che con tale locuzione deve intendersi «non l’uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto tra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio».
E’, pertanto, da escludersi, a parere della Cassazione, che con l’espressione in esame si indichi l’uso contemporaneo ed identico della cosa, con la conseguenza che una disciplina turnaria (nel caso di specie, riferita ai posti auto all’interno del cortile dell’edificio) non implica l’esclusione di un condomino dal godimento di un bene comune, garantendo, al contrario, allo stesso, la possibilità di fruirne nel modo più ampio possibile.
L’usucapione decennale presuppone l’identità tra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede. I Supremi Giudici hanno ribadito l’orientamento giurisprudenziale per cui l’usucapione decennale, prevista dall’art. 1159 c.c., ha come presupposto l’identità tra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede; tale identità deve essere accertata attraverso una valutazione del titolo di acquisto e del possesso.
Nel caso di specie, hanno rilevato che non è stata verificata l’idoneità, in astratto, del titolo di trasferimento a favorire l’usucapione del bene, mancando, nell’atto di acquisto, la specifica individuazione del posto auto rivendicato dalla ricorrente.
Per le ragioni sopra esposte, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della donna.

Fonte: www.dirittoegiustizia.it/Turni per utilizzo del posto auto nel cortile condominiale…il godimento degli spazi comuni è assicurato - La Stampa