Condominio: prima di deliberare, verificare che tutti gli inviti siano giunti a destinazione

E’ illegittima la delibera condominiale se non è certo che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione. Lo ha deciso la Cassazione nell’ordinanza 22685/14.

Il caso

Una condomina impugna la delibera condominiale con la quale, in seconda convocazione, sono stati nominati gli amministratori e i consiglieri del condominio. Il Tribunale in primo grado e la Corte d’appello in secondo grado rigettano la sua domanda. La donna ricorre in Cassazione.

In primo luogo lamenta la violazione dell’art. 1136 del codice civile (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni), sostenendo che è stato violato il termine minimo di un giorno fissato dalla norma per riconvocare l’assemblea in seconda convocazione: la norma doveva essere interpretata nel senso che tra la prima e la seconda convocazione dovevano intercorrere almeno 24 ore. Inoltre, richiama il regolamento condominiale, in base al quale era necessario avvisare almeno 10 giorni prima e che stabiliva la possibilità di una seconda convocazione non oltre 10 giorni dalla prima.

Il motivo è infondato. La Cassazione, difatti, spiega che non assume rilevanza il regolamento condominiale, non discutendosi in questa sede del termine di 10 giorni per l’avviso della seconda convocazione (avviso che può, tra l’altro, essere unico sia per la prima che per la seconda convocazione). D’altra parte «la norma dell’art. 1136, secondo la quale tra la prima e la seconda assemblea deve passare almeno un giorno, va intesa non già nel senso che debbano trascorrere 24 ore, ma che la seconda assemblea deve essere tenuta, come minimo, nel giorno successivo» (Cass., n. 196/1970).

La donna, inoltre, lamenta l’omessa redazione del verbale d’assemblea di prima convocazione e che nel verbale di seconda convocazione non vi era stato nessun accenno, neppure implicito alla prima riunione. Anche questo motivo è però infondato. Infatti, «la necessità della verifica del negativo esperimento della prima convocazione non comporta la necessità di redigere un verbale negativo, ma attiene alla validità della seconda convocazione la quale è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, in questo caso per completa assenza dei condomini; la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini i quali sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni; pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida» (Cass., n. 3862/1996). Nel caso di specie, i condomini sapevano sia della prima convocazione sia della seconda e l’amministratore aveva dato atto della regolare convocazione dell’assemblea, e non essendoci state contestazioni a riguardo, deve ritenersi provato il presupposto di validità della seconda convocazione.

Con un ulteriore motivo di ricorso, la condomina afferma che non c'è menzione della regolarità degli avvisi di convocazione e che gravava sul condominio l’onere di provare che tutti i condomini erano stati tempestivamente convocati, sicché la mancata prova è ragione di annullamento della delibera. Il motivo, in questo caso, è fondato. La Corte d’appello, nell’affermare che l’omessa preliminare verifica della convocazione di tutti i condomini non era causa di invalidità della delibera, è caduta in errore: infatti, ex art. 1136 c.c. «l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione». D’altra parte, come spiega la Suprema Corte, «l’onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati della convocazione incombe (…) sul condominio e non già sul condomino il quale eccepisca l’invalidità della deliberazione assembleare, perché non può porsi a suo carico l’onere di una dimostrazione negativa quale quella della mancata osservanza dell’obbligo di tempestivo avviso all’universalità dei condomini» (Cass., n. 5254/2011). La Cassazione accoglie quest’ultimo motivo di ricorso e rigetta gli ulteriori. Rinvia alla Corte d’appello che dovrà attenersi al principio in base al quale «è illegittima la delibera condominiale se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione».

Fonte: www.dirittoegiustizia.it /La Stampa - Condominio: prima di deliberare, verificare che tutti gli inviti siano giunti a destinazione