mercoledì 3 agosto 2016

Unioni civili e convivenze assumono rilievo anche per la vita in condominio

La legge n. 76/2016, c.d. Cirinnà, introduce due nuove forme di unione quali specifiche formazioni sociali ai sensi degli articoli 2 e 3 della Costituzione, che rilevano anche nell’ambito del condominio. L’amministratore del condominio dovrà considerare anche le coppie legate da unione civile e quelle regolate da rapporto di convivenza ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale e per la convocazione alle assemblee.
Tra le numerose incombenze dell’amministratore condominiale vi è anche quella di avere piena conoscenza dell’identità dei condomini: tra i nuovi compiti che il novellato art. 1130 n. 6) c.c. attribuisce all’amministratore vi è quello di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, che deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reale o di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. La citata norma pone a carico del condomino l’onere di comunicare all’amministratore ogni variazione, in forma scritta ed ante entro sessanta giorni: in caso di inerzia, in mancanza o in presenza di dati incompleti, l’amministratore deve richiedere con raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Ove nonostante ciò, la risposta del condomino non pervenga o sia incompleta, l’amministratore è legittimato ad acquisire le informazioni necessarie addebitandone il costo ai responsabili.
Il contenuto della citata disposizione si pone nel solco di quel gruppo di norme che hanno disciplinato in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento, aggiornamento e conservazione attribuiti all’amministratore in funzione del rafforzamento della trasparenza e della completezza di informazioni che devono caratterizzare secondo la riforma della disciplina condominiale, introdotta con la legge 220/2012, non solo i rapporti tra i condomini e l’amministratore, ma anche i rapporti tra il condominio ed i terzi: da qui l’espressa previsione dell’obbligo di tenuta e aggiornamento del registro di anagrafe condominiale ove annotare le generalità e i dati dei condomini proprietari, nonché titolari di diritti reali, nonché le generalità dei titolari di diritti personali di godimento quali i conduttori o i comodatari di unità immobiliari ubitace ne condominio.
Individuare i soggetti che dimorano nell’edificio condominiale in qualità di proprietari o di titolari di diritti personali di godimento è indispensabile per la regolare convocazione dell’assemblea: ai sensi dell’art. 1136, comma 6, c.c. tutti gli aventi diritto devono essere convocati alla riunione, pena l’annullabilità delle delibere, con avviso da comunicare a ciascuno di essi almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. Presupposto per avere diritto ad essere convocato all’assemblea condominiale, compito a cui è tenuto istituzionalmente l’amministratore, ex art. 66 disp. att. c.c., ma che in sua mancanza può essere svolto da ciascun condomino, e pur in sua presenza può essere assunto da almeno due condomini che rappresentino un senso del valore millesimale, è dunque essere un avente diritto, per tale intendendosi non solo il proprietario di una unità immobiliare sita in condominio, ma anche il titolare di un diverso diritto reale, quale è il nudo proprietario e l’usufruttuario, nonché colui che proprietario in comunione indivisa.
Questi aspetti della organizzazione e della vita condominiale devono ora tener conto delle nuove situazioni personali che implicano necessariamente una relazione con il bene casa quale luogo di realizzazione e svolgimento della vita famigliare.
La recente disciplina sulle unioni civili, costituite da due persone maggiorenni delle stesso sesso, che viene in essere con la dichiarazione di fronte all’ufficiale di stato civile ed alla presenza di due testimoni, ricalca le disposizioni previste in materia di matrimonio, con un limite generale espressamente indicato al comma 20 dell’art 1 della legge 76/2016 ed uno particolare in relazione alle disposizioni di cui alla legge in materia di adozione (la c.d. stepchild adoption). Il regime patrimoniale dell’unione civile, in mancanza di diversa convenzione, è costituito dalla comunione dei beni: ove la casa famigliare consista in un alloggio in condominio, l’amministratore dovrà provvedere a convocare tutti i comproprietari, dunque i soggetti uniti civilmente, informandoli che solo uno di loro potrà partecipare con diritto di voto che sarà vincolante anche per l’altro comproprietario. In sostanza, l’avviso di convocazione dovrà essere indirizzato ad entrambi i componenti dell’unione civile (al pari dei coniugi in regime di comunione), anche se solo uno dei due potrà partecipare ed esprimere il proprio voto.
Per la validità dell’assemblea è necessario che siano convocati tutti gli aventi diritto, perciò la prova della valida convocazione può essere fornita con ogni mezzo, anche attraverso la presunzione che l’avviso inviato ad uno dei componenti della coppia, coniugi o uniti civili, sia giunto a conoscenza dell’altro: ciò vale salvo l’ipotesi in cui sia stato reso noto all’amministratore dell’intervenuta separazione tra i coniugi o dell’intervenuta scioglimento dell’unione civile.
Ove la coppia unita civilmente conduca in locazione un’unità abitativa ubicata in condominio, occorrerà verificare chi sia il soggetto conduttore, il quale ha diritto di partecipare all’assemblea condominiale, ma solo in relazione ad alcuni determinati argomenti rispetto ai quali ha diritto di esprimere il voto in sostituzione del proprietario/locatore: l’avviso di convocazione, però, deve pur sempre essere inviato al proprietario condomino/locatore che è tenuto ad informare il conduttore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore si possano far ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione. In sintesi, il conduttore ha diritto di partecipare con diritto di voto nelle delibere concernenti le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria; di partecipare, senza diritto di voto, nelle delibere concernenti la modificazione degli altri servizi comuni.
Un’altra unione con rilevanza legale è ora anche la convivenza di fatto, definita dalla legge Cirinnà, come quella situazione di due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da unione civile.
La recente disciplina prevede che in caso di morte del proprietario della casa di comune residenza il convivente di fatto superstite ha diritto di continuare ad abitare nella stessa per due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni e comunque non oltre i cinque anni. Ove nella stessa coabitino figli minori o figli disabili del convivente superstite, il medesimo ha diritto di continuare ad abitare nella casa comune per un periodo non inferiore a tre anni. In sostanza, il legislatore ha garantito al convivente non proprietario un diritto di abitazione a tempo determinato nelle ipotesi in cui l’alloggio adibito a residenza dei partner fosse di proprietà del solo defunto e non vi siano figli. Il convivente, infatti, non matura alcun diritto sulla casa di residenza comune se essa è di proprietà del partner: il convivente non rientra tra i successibili ex lege e potrà maturare diritti sulla casa, come sugli altri beni del partner, solo ove venga indicato quale erede testamentario e sempre che in presenza di eredi legittimari, tale disposizione sia nei limiti della quota disponibile.
Nei casi di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente di fatto ha facoltà di succedergli nel contratto: tale facoltà era per altro già stata per altro riconosciuta dalla Corte costituzionale, 31 marzo 1988, n. 377, che aveva esteso il novero dei soggetti aventi diritti a succedere al conduttore in caso di sua morte previsto dall’art. 6 della legge 392/1978 anche al convivente more uxorio.
Va poi evidenziato che i conviventi di fatto possono disciplinare i rapporti patrimoniali relativi alla loro vita in comune con la sottoscrizione di un contratto di convivenza che può contenere: l’indicazione della residenza; le modalità di contribuzione alle necessità della vita in comune, in relazione alle sostanze di ciascuno e alla capacità di lavoro professionale o casalingo; il regime patrimoniale della comunione dei beni.
Il contratto deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, con atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio o da un avvocato che ne attestano la conformità alle norme imperative e all’ordine pubblico. Per essere opponibile ai terzi – e dunque anche all’amministratore del condominio – il contratto di convivenza deve essere, a cura del professionista che ha autenticato le sottoscrizioni, entro dieci giorni trasmesso al comune di residenza dei conviventi per l’iscrizione all’anagrafe.
Nuove famiglie e nuovi soggetti devono dunque essere considerati dall’amministratore di condominio diligente per evitare l’insorgere di contestazioni.

Fonte: www.quotidianogiuridico.it/Unioni civili e convivenze assumono rilievo anche per la vita in condominio | Quotidiano Giuridico

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