Sì al gazebo e all’arredo sul terrazzo

Nuove possibilità di utilizzo dei terrazzi, valorizzandoli anche per usi temporanei: lo consente la sentenza 177/2015 del Consiglio di Stato , relativa al centro storico di Roma. Il caso deciso riguarda una nota casa di moda, che aveva collocato sette gazebi su un terrazzo piano, diventato luogo di ricevimenti. Il dissenso del Comune è stato annullato, qualificando minimo il peso dell’intervento.

Molti altri terrazzi, centrali e panoramici, possono ora essere utilizzati, e non più solo per antenne televisive; chi ha stenditoi coperti o locali per serbatoi idrici, può attrezzarli per altre finalità di servizio, ed anche chi ha solo lastrici, cioè superfici piani, può pensare ad usi – anche temporanei - con opportuni arredi ed accorgimenti.

Ad esempio, si possono modificare l’ascensore e l’ultima rampa di scale, partendo dal presupposto che il terrazzo già esiste e che quindi ne muta solo l’utilizzo temporaneo. Locali tecnici e strutture che non rappresentano volumi, sono, infatti, consentiti e agevolati da norme urbanistiche (articolo 6 Dpr 380/2001 modificato nel 2012 e nel 2014), che eliminano la necessità di ottenere di permessi (espressi o taciti). Gli elementi di arredo, così come quelli ludici per il tempo libero, ad esempio una vasca con idromassaggio, sono infatti sempre consentiti (se vi sono solai con adeguati requisiti statici).

Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato vi erano stati appunto il rifacimento del vano di “fine corsa” dell’ascensore e la copertura di una scala esterna mediante pannelli amovibili; la stessa scala era stata modificata, allargandola fino a 120 centimetri. Tutto ciò è stato ritenuto consentito con mera dichiarazione di inizio lavori (oggi, Cia) partendo dal presupposto che queste modifiche non generano una diversa qualificazione dell’area, da mero lastrico solare a terrazza, quando vi siano caratteristiche costruttive tali da rendere la superficie idonea al «sostegno e sosta di persone».

Nel caso specifico, con una perizia era stata dimostrata un’elevata capacità portante del solaio, con un carico variabile da 350 a 500 kg al metro quadrato, corrispondente a “folla compatta”. Inoltre, vi erano già parapetti. Problemi di utilizzazione dell’ultimo livello degli edifici possono invece sorgere da parte dei sottostanti condomini, qualora il bene risulti comune e a tutti accessibile; se invece il terrazzo è usato unicamente dal proprietario dell’ultimo piano, che vi ha accesso esclusivo (consentito una tantum a terzi, per gestire le antenne), può sostenersi che la proprietà sia esclusiva.

In ogni caso, la parziale trasformazione di un sottotetto a falde inclinate (volume tecnico di proprietà esclusiva), in terrazza di piccole dimensioni, è agevolato dall’orientamento della Cassazione (1737/2005), purchè si garantiscano isolamento e coibentazione. Ciò perchè il Codice civile impone di preservare la destinazione dei beni, intendendola tuttavia in senso complessivo e quindi ammettendo modifiche parziali della falda. Per i terrazzi nei centri storici e su beni tutelati possono sorgere problemi per vincoli ambientali, se le strutture necessarie all’utilizzo dell’area risultino permanenti e di impatto. Diversamente, per piccole modifiche, si applica l’autorizzazione semplificata ambientale (Dpr 139/2010), mentre per quelle di maggior peso sono poi possibili autorizzazioni ambientali provvisorie (party, settimane promozionali).

Un dissenso rilevante, che può impedire l’impiego del terrazzo, può infine venire da proprietari di zone adiacenti, che possono lamentarsi per servitù di veduta (dall’alto) sulle loro proprietà: basta tuttavia la preesistenza di un parapetto per far presumere il precedente utilizzo effettivo del terrazzo, tenendo presente che la servitù non si aggrava se aumenta il numero delle persone che ne fruiscono. Ciò avviene solo se muta la stabile utilizzazione del terrazzo, ad esempio da uso privato a pubblico esercizio.

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