Risoluzione del contratto di locazione: sì al risarcimento ma solo se l’immobile viene rimesso sul mercato

In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, un volta cessata l’occupazione dell’immobile, il danno risarcibile a titolo di lucro cessante per il locatore è rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente affittare. Questo, però senza alcun automatismo, gravando comunque sul locatore la prova di aver rimesso l’immobile sul mercato e individuando nel periodo di preavviso una soglia massima orientativa per il risarcimento. È quanto stabilito dalla Cassazione nella sentenza 530/14.

Il caso

A seguito della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, la proprietaria dell’immobile pretendeva il risarcimento in ragione dei canoni e oneri accessori rimasti insoluti fino al rilascio dell’immobile e dei maggiori danni derivanti per la sua mancata locazione nel periodo successivo al rilascio. La Corte d’Appello di Milano, in riforma della sentenza di primo grado, riduceva la somma dovuta dalla società conduttrice, escludendo l’importo che si sarebbe dovuto a titolo di mancato reddito fino al momento in cui l’immobile era stato venduto. La locatrice propone ricorso, in quanto tale mancato reddito, che giustificava il risarcimento, si fondava sull’intervenuta risoluzione per inadempimento imputabile alla conduttrice e perché era stato erroneamente configurato a suo carico l’onere di provare il concorso del fatto colposo nella produzione del danno (costituito dal mancato guadagno per l’accertata mancata locazione dell’immobile successivamente al suo rilascio). La mancata locazione dell’immobile non può fondare la pretesa risarcitoria. La Cassazione sottolinea che la parte locatrice non ha dedotto che l’immobile, dopo la risoluzione anticipata, fosse stato nuovamente posto sul mercato, non tenendo conto che la semplice circostanza della mancata locazione non può fondare, di per sé, il diritto al risarcimento. In altre parole, va escluso qualsiasi automatismo tra mancata locazione del bene e pretesa risarcitoria Che cosa comprende il risarcimento a titolo di lucro cessante? Secondo l’art. 1453 c.c., una volta intervenuta la risoluzione anticipata per inadempimento del conduttore e cessata, altresì, l'occupazione dell’immobile, il danno risarcibile al locatore (id est, l'effetto pregiudizievole conseguente alla risoluzione anticipata) a titolo di lucro cessante è rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente locare, in relazione al quale un obiettivo parametro di riferimento può essere utilmente individuato, salvo prova diversa, nel periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore. Il che postula che, una volta ottenuta la disponibilità materiale del bene, il locatore abbia effettivamente rimesso l'immobile sul mercato delle locazioni, non essendo, altrimenti, possibile profilare l'esistenza di un danno che trovi fonte nell'inadempimento del debitore. Onere della prova. Inoltre - in applicazione del principio generale che onera la parte creditrice della specifica dimostrazione del'esistenza del danno - deve ritenersi che gravi sul locatore l'onere della prova di avere inutilmente tentato di locare l'immobile ovvero della sussistenza di altre analoghe situazioni pregiudizievoli (come, ad esempio, il reperimento di offerte di locazione meno vantaggiose), dando conto dei concreti propositi di utilizzazione dell'immobile, atteso che la relativa dimostrazione, anche in ragione del criterio di vicinanza della prova, non può far carico al conduttore. Ne consegue che non sussiste un danno risarcibile per il mero fatto della mancata locazione, «atteso che tale circostanza – in difetto di prova, necessariamete incombente alla parte istante, in ordine alla determinazioni assunte circa l’utilizzo dell’immobile – non può automaticamente ascriversi all’evento risolutivo imputato al conduttore». Pertanto, il ricorso va rigettato.

Fonte: www.dirittoegiustizia.it /La Stampa - Risoluzione del contratto di locazione: sì al risarcimento ma solo se l’immobile viene rimesso sul mercato