venerdì 7 febbraio 2014

Gli 'strumenti legali' per la rinegoziazione del canone di locazione in tempi di crisi

Nel corso di questo primo intervento inizieremo ad analizzare – e ad inquadrare in termini sistematici - uno dei fenomeni che negli ultimi tempi si è largamente diffuso, la rinegoziazione del contratto di locazione tesa al riallineamento del canone ai diversi valori a cui si è attestato in questi anni di crisi il mercato delle locazioni.

Fra gli strumenti normativi e contrattuali a disposizione del conduttore per riaprire una trattativa dei termini economici dell'originario contratto di locazione, le novità introdotte dal Decreto Legge in commento offrono un'occasione che non può non essere colta dalle aziende prive del diritto di detrazione IVA o con pro-rata di detraibilità. Si pensi a quelle aziende che prestano servizi finanziari che, per scelta del legislatore italiano e comunitario, sono IVA esenti.

1.L'intervento normativo

L'art. 9 del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ha modificato la disciplina IVA delle locazioni di cui all'art. 10, primo comma, nn. 8), 8-bis) e 8-ter), del d.P.R. n. 26 ottobre 1972, n. 633.

La nuova disciplina ha eliminato, per i conduttori privi del diritto alla detrazione o con pro-rata di detraibilità, le ipotesi di imponibilità IVA obbligatoria per le locazioni di immobili strumentali.

Le locazioni di fabbricati strumentali sono soggette al regime naturale di esenzione, salva la possibilità per il locatore di optare per l'applicazione dell'imposta manifestando tale scelta nel contratto di locazione.

Rispetto alla precedente formulazione, il novellato art. 10, primo comma, n. 8), del d.P.R. n. 633 del 1972, non prevede più le ipotesi di imponibilità ad IVA obbligatoria, ma consente a qualunque soggetto passivo di scegliere per l'applicazione dell'imposta.

Per quanto concerne i contratti di locazione di fabbricati strumentali in corso di esecuzione al 26 giugno 2012, la nuova disciplina ha modificato il regime IVA per i contratti che, in base alla disciplina previgente, erano assoggettati ad un regime di imponibilità obbligatorio.

Sul punto l'Agenzia delle Entrate con Circolare del 28/06/2013 n. 22 ha chiarito che: "in relazione ai contratti in corso, il locatore può confermare il regime di imponibilità continuando ad applicare l'IVA ai canoni di locazione percepiti dal 26 giugno 2012. Poiché sotto il profilo sostanziale non muta il regime fiscale del contratto, si ritiene che non sia necessario né integrare il contratto né effettuare comunicazione all'Agenzia delle Entrate. Tuttavia, non può non essere valutato il fatto che, in assenza di specifiche indicazioni normative o di prassi circa la possibilità di applicare il regime di esenzione anche ai contratti sopra descritti in corso alla data di entrata in vigore della nuova disciplina, la prosecuzione del precedente regime di imponibilità non corrisponda ad una reale volontà del locatore. Deve, quindi, ritenersi che il locatore che abbia continuato ad applicare l'IVA ai canoni percepiti dal 26 giugno 2012, pur non avendo un effettivo interesse all'applicazione dell'imposta, possa assoggettare i canoni al regime naturale di esenzione, con efficacia vincolante per tutta la durata residua del contratto, anche successivamente alla entrata in vigore della nuove disposizioni."

2.Brevi spunti operativi

Il nuovo regime viene incontro alle esigenze di quelle aziende che, come detto, svolgono servizi esenti e che, conseguentemente, non possono portare in detrazione l'IVA sui beni strumentali. E' evidente quindi il beneficio per il conduttore, in termini di risparmio, che riesce a "convincere" il locatore ad optare per il regime di esenzione nell'ambito del contratto di locazione.

In termini pratici, la casistica è semplice:

nuovi contratti di locazione

per i nuovi contratti il locatore dovrà esprimere la scelta confermando il regime naturale di esenzione ovvero optando per l'imposizione IVA;

contratti in corso alla data del 26 giugno 2012

per tali contratti il locatore che non abbia ancora espresso la scelta di aderire al regime di esenzione, potrà farlo con efficacia vincolante per tutta la durata residua del contratto. Anche in questa ipotesi è necessario formalizzare l'applicazione del regime di esenzione mediante un atto integrativo dell'originario contratto di locazione.

La formula contrattuale

Il locatore dichiara di volersi avvalere, a decorrere dal xx/xx/xx, del regime fiscale ex art. 10 comma 1 n. 8 DPR n. 633/1972 come modificato dall'art. 9 D.L. 83/2012 convertito con modifiche dalla Legge n. 134/2012, rinunciando espressamente alla fatturazione dell'IVA sul canone di locazione imponibile.

fonte: ilsole24ore.com/Gli 'strumenti legali' per la rinegoziazione del canone di locazione in tempi di crisi

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