venerdì 23 agosto 2013

Il canone aumenta automaticamente del 5% ogni anno? La clausola è nulla

 Il canone aumenta automaticamente del 5% ogni anno? La clausola è nulla

La clausola contrattuale che prevede l’aggiornamento automatico del canone su base annua senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità in base alle disposizioni sull’aggiornamento del canone previste dalla normativa in materia di locazione di immobili urbani ad uso abitativo (legge n. 392/1978). Lo ha affermato la Cassazione con la sentenza 9134/13.

Il caso
Il conduttore di un immobile cita in giudizio il locatore per far dichiarare la nullità della clausola del contratto di locazione, concluso secondo la disciplina dei "patti in deroga", che prevedeva un aumento annuo automatico del canone pari al 5%, ma il Tribunale rigetta la domanda perchè è intervenuta una transazione tra le parti. La decisione è riformata in sede di appello, in quanto i giudici di secondo grado ritengono che la transazione (concernente l’opposizione all’esecuzione circa la risoluzione della locazione) non volesse regolare nuovamente e diversamente il rapporto locatizio, tanto che nell’atto era omesso ogni riferimento a una nuova intesa sull’aggiornamento del canone. La questione è posta al vaglio dei giudici di legittimità. Rilevato che il primo motivo di ricorso - con il quale il locatore chiede sostanzialmente alla Corte se la transazione avente ad oggetto il pagamento dei canoni precluda o meno al locatario di sollevare una nuova questione in ordine alla determinazione dell’ammontare degli stessi - non coglie la statuizione della sentenza impugnata e per di più riguarda accertamenti di fatto, la Suprema Corte sottolinea che la clausola contrattuale che prevede l’aggiornamento automatico del canone su base annua senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità in base alle disposizioni sull’aggiornamento del canone previste dalla normativa in materia di locazione di immobili urbani ad uso abitativo (artt. 24 e 29, legge n. 392/1978): l’art. 11, D.l. n. 333/1992, infatti, stabilisce che per detti contratti resta ferma l’applicabilità della disciplina prevista dalla legge del 1978. Con una successiva censura, il ricorrente contesta proprio questo punto, sostenendo che nel caso di specie non sarebbe applicabile la sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della legge citata, anche perché il contratto di locazione era stato sottoscritto con l’assistenza delle associazioni di categoria e in tal modo ci sarebbe stato un vero e proprio controllo di legittimità sulle pattuizioni delle parti. A tal proposito, tuttavia, gli Ermellini ribadiscono che l’art. 11, D.l. n. 333/1992, richiama l’art. 24, legge n. 392/1978 e dunque esprime chiaramente la non derogabilità della norma sul punto. D’altra parte, la presenza delle associazioni di categoria non rileva nel momento in cui si eluda una normativa inderogabile inserendo in un contratto una clausola come quella in oggetto. Per questi motivi la Cassazione rigetta il ricorso.

Fonte: www.dirittoegiustizia.it

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